и предпочитают идти не в суд, а в Комиссию Росреестра

Напомним, кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (утверждены приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учёта иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Поскольку кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в процессе массовой оценки и иногда в разы превышает действительную рыночную стоимость объекта, законодательно закреплено право на оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости путём установления их рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

При Управлении Росреестра по Ивановской области в 2012 году создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

За период работы в Комиссию поступило 3 420 заявлений в отношении 3 852 объектов недвижимости (земельных участков и объектов капитального строительства).

Например, в 2020 году в Комиссию поступило 421 заявление о пересмотре кадастровой стоимости в отношении 546 объектов недвижимости.

В основном оспаривалась кадастровая стоимость объектов недвижимости, расположенных в городах Иваново, Кинешма, Шуя.

Комиссией при рассмотрении заявлений осуществляется проверка документов, приложенных к заявлению, в первую очередь, отчётов об определении рыночной стоимости, на соответствие их действующему законодательству об оценочной деятельности в Российской Федерации и федеральным стандартам оценки.

Органы местного самоуправления, на чьих территориях расположены объекты недвижимости, при наличии возражений направляют их в Комиссию в письменном виде, мнения органов местного самоуправления учитываются при рассмотрении заявлений.

По итогам проведённых в 2020 году 19 заседаний Комиссии удовлетворено 38% поступивших заявлений в отношении 219 объектов недвижимости, 2 % - отклонено. При этом каждое второе заявление было отозвано заявителями в целях исправления выявленных нарушений в отчётах оценщиков об определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

При подсчёте суммарного объема установлено, что кадастровая стоимость по объектам недвижимости, в отношении которых приняты положительные решения за весь период работы Комиссии, привел к снижению кадастровой стоимости объектов недвижимости и, следовательно, к уменьшению налогооблагаемой базы, на 16 миллиардов 593 миллиона рублей.

Некоторые правообладатели оспаривают кадастровую стоимость путём подачи заявления непосредственно в Ивановский областной суд, к подсудности которого относится рассмотрение данной категории споров, так как для физических лиц предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Однако в судебном порядке рассматривается незначительное количество таких споров. В 2020 году в суд было подано 29 заявлений (23 - от физических лиц, 6 - от юридических лиц) о пересмотре кадастровой стоимости и установления её в размере рыночной.

Судом все заявления были удовлетворены. Однако при наличии у суда сомнений в достоверности отчётов об оценке, а также по ходатайству представителей органов местного самоуправления, в большинстве случаев суд назначает проведение судебной экспертизы отчёта, расходы по оплате услуг эксперта суд возлагает на заявителя.

Работа Комиссии является по-прежнему открытой и доступной.

Все материалы работы Комиссии (протоколы, решения, информация о заседаниях, обобщённая информация об итогах рассмотрения заявлений) размещается в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Росреестра.

За текущий период 2021 года в Комиссию поступило 179 заявлений о пересмотре кадастровой стоимости в отношении 198 объектов недвижимости. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года количество поданных заявлений увеличилось (1 полугодие 2020 – 128 заявлений).

За отчётный период с учётом исправленных документов по заявлениям 2020 года Комиссией рассмотрено 209 заявлений по 234 объектам.

В итоге по 74 заявлениям принято решение об определении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Одно заявление отклонено. Причины отклонения, как и во многих других случаях, - несоответствие представленных отчётов об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям к составлению и содержанию отчёта об оценке, установленным федеральными стандартами оценки.

Отозвано самими заявителями 105 заявлений. Они отзывают заявления самостоятельно, чтобы не получить отрицательного решения комиссии, вносят необходимые исправления в отчёты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости и вновь обращаются в Комиссию и, как правило, получают положительное решение.

Для сравнения: за текущий период 2021 года в Ивановский областной суд подано 6 административных исковых заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в отношении всего 6 объектов капитального строительства. Устойчивая тенденция к росту заявлений, подаваемых именно в Комиссию, очевидна.

По материалам Управления Росреестра по Ивановской области