О возможности строительства на садовых и огородных земельных участках подробно рассказывает начальник отдела регистрации объектов недвижимости нежилого назначения и земельных участков Управления Росреестра по Ивановской области О. Н. Смирнова.
Перед строительством или покупкой жилого дома в садовом товариществе целесообразно получить сведения о виде разрешенного использования земельного участка и о категории земель, к которой он отнесен.
Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, отвечающая на важнейший вопрос - как именно можно использовать земельный участок, в частности, что на нем можно построить.
Найти ответ можно через сервис "Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online на сайте Росреестра, а также с помощью Публичной кадастровой карты, указав кадастровый номер (или адрес) земельного участка. Кроме того, можно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) - это также можно сделать с помощью электронных сервисов Росреестра, на портале госуслуг, на сайте подведомственного ФГБУ "ФКП Росреестра" (Федеральной кадастровой палаты) или обратившись в МФЦ.
Сад и дача против огорода
В соответствии с положениями Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №217-ФЗ) такие виды разрешенного использования земельных участков, как "садовый земельный участок", "для садоводства", "для ведения садоводства", "дачный земельный участок", "для ведения дачного хозяйства" и "для дачного строительства", содержащиеся в ЕГРН и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными и являются садовыми земельными участками. Данные положения не распространяются на земельные участки с видом разрешенного использования "садоводство", предназначенные для осуществления садоводства, представляющего собой вид сельскохозяйственного производства, связанного с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур.
Такие виды разрешенного использования земельных участков, как "огородный земельный участок", "для огородничества" и "для ведения огородничества", содержащиеся в ЕГРН и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными и являются огородными земельными участками.
Что можно, что нельзя
Напомним, что под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящее здание высотой не более 20 м и не более трех надземных этажей, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для бытовых нужд и которое не может быть разделено на отдельные квартиры (п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса).
Где можно, где нельзя
В соответствии со статьей 3 Закона № 217-ФЗ на садовом земельном участке разрешено строительство не только садовых домов, хозяйственных построек и гаражей, но и объектов индивидуального жилищного строительства (индивидуальных жилых домов).
При этом в силу положений статьи 23 Закона N 217-ФЗ строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
В свою очередь, на огородном земельном участке строительство объектов недвижимости запрещено. На огородном земельном участке возможно размещать хозяйственные постройки, предназначенные для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. При этом данные хозяйственные постройки не признаются объектами недвижимости и после 1 января 2019 года на них не предусмотрена регистрация права собственности. Также не допускается возведение объектов капитального строительства – зданий, строений, сооружений на огородном земельном участке. Однако, если право собственности граждан на хозяйственные строения и сооружения, которые являются объектами капитального строительства, было зарегистрировано до 01 января 2019 г., и они не являются объектами самовольной постройки, то есть были возведены без нарушений градостроительных и строительных норм, то оно сохраняется (ч. 32 ст. 54 Закона № 217-ФЗ).
В зоне особого внимания земли сельскохозяйственного назначения.
Строительство жилых домов на землях сельхозназначения зависит от вида разрешенного использования конкретного земельного участка. Так, если он относится к сельхозугодьям (например, это пашни, сенокосы, пастбища, виноградники), то строительство жилого дома на таком земельном участке не соответствует нормам действующего законодательства.
Однако если вы планируете строить не раньше марта 2022 года, для вас есть хорошие новости. Федеральный закон от 2 июля 2021 г. № 299-ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступление в силу - 1 марта 2022 года) предусматривает возможность строительства, реконструкции и эксплуатации на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка.
При этом законами субъектов Российской Федерации могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются указанные строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов.